GUIA DE
INFORMAÇÕES

Registro de Imóveis

Adjudicação

O que é adjudicação?
A adjudicação é uma forma de aquisição da propriedade pelo credor decorrente de uma execução judicial de uma dívida. Dica: só quem registra é considerado proprietário (dono) do imóvel. Assim, é muito importante o registro da Carta de Adjudicação para fazer a transferência do imóvel para seu nome. Enquanto não for registrada a Carta de Adjudicação, o imóvel continuará em nome do devedor, podendo ser penhorado por outras dívidas.

Quais são os documentos para o registro?
1) Carta de Adjudicação devidamente autuada, numerada e rubricada pelo diretor de serviço da Vara competente, bem como assinada pelo Juiz de Direito, contendo a descrição do imóvel, com remissão à matrícula/transcrição, a cópia do auto de adjudicação, além da qualificação completa do adjudicante;
2) Imposto de Transmissão de Bens entre Vivos – ITBI;
3) Certidão de valor venal do imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal ou IPTU atualizado;
4) Se o imóvel for rural, atentar para a possível necessidade de georreferenciamento, nos termos do artigo 10 da Lei 4.449/02; apresentar o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural emitido pelo INCRA) atualizado do imóvel e o comprovante de pagamento do ITR dos últimos 5 (cinco) anos. Outros documentos poderão ser exigidos conforme o caso.

Qual o valor dos emolumentos?
Os emolumentos serão calculados pelo item 1 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes ou o valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou o valor de referência fixado pelo Município ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitoria ou a base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis, prevalecendo o que for maior.

Competência Registral

Adjudicação Compulsória

O que é Adjudicação Compulsória?
A Adjudicação Compulsória é a medida judicial que substitui a escritura pública na hipótese de recusa do promitente vendedor de outorgá-la ao compromissário comprador ou ao cessionário, depois de quitado o preço. Dica: só quem registra é considerado proprietário (dono) do imóvel. Assim, é muito importante o registro da Carta de Adjudicação para fazer a transferência do imóvel para seu nome. Enquanto não for registrada a Carta de Adjudicação, o imóvel continuará em nome do compromissário vendedor.

Quais são os documentos para o registro?
1) Carta de Adjudicação devidamente autuada, numerada e rubricada pelo diretor de serviço da Vara competente, bem como assinada pelo Juiz de Direito, contendo a descrição do imóvel, com remissão à matrícula/transcrição, a cópia do auto de adjudicação, além da qualificação completa do adjudicante;
2) Imposto de Transmissão de Bens entre Vivos – ITBI;
3) Certidão de valor venal do imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal ou IPTU atualizado;
4) Se o compromissário vendedor for pessoa jurídica, necessário apresentar Certidão Negativa de débito para com o INSS e Certidão de quitação de tributos federal, salvo se o Juiz expressamente dispensou tais documentos;
5) Se o imóvel for rural, atentar para a possível necessidade de georreferenciamento, nos termos do artigo 10 da Lei 4.449/02; apresentar o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural emitido pelo INCRA) atualizado do imóvel e o comprovante de pagamento do ITR dos últimos 5 (cinco) anos. Outros documentos poderão ser exigidos conforme o caso.

Qual o valor dos emolumentos?
Os emolumentos serão calculados pelo item 1 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes ou o valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou o valor de referência fixado pelo Município ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitoria ou a base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis, prevalecendo o que for maior.

Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel

O que é a alienação fiduciária?
Alienação fiduciária é o contrato pelo qual o devedor transfere um bem ao credor para garantir o pagamento de uma dívida. Dica: a alienação fiduciária é uma das garantias mais fortes do sistema brasileiro em razão da sua rápida execução extrajudicial com baixo custo.

A alienação fiduciária precisa ser registrada no Registro de Imóveis?
A alienação fiduciária, como todo direito real sobre imóveis, para ser constituída e valer contra terceiros tem que ser registrada no Registro de Imóveis, onde se situa o imóvel alienado em garantia.
Dica: a garantia só passa a existir após o registro no Registro de Imóveis.

Quais são os documentos necessários?
A Lei 9.514/97 estabelece a faculdade de os contratos de alienação fiduciária se formalizarem por escritura pública, ou por instrumento particular, com força de escritura pública. Feita a escritura ou o contrato, o interessado deverá apresentá-lo ao Cartório de Registro de Imóveis para fins de registro. Se no contrato o devedor estiver adquirindo o imóvel e no mesmo ato constituindo a propriedade fiduciária em nome do credor, será necessária a apresentação da guia do ITBI- Imposto de Transmissão de Bens Imóveis devidamente quitada, ou laudêmio, se for o caso. Dica: o Cartório de Registro de Imóveis irá analisar o contrato e verificar se há alguma exigência a ser cumprida ou necessidade de apresentação de algum documento a mais para aquele caso específico.

Todo imóvel pode ser dado em alienação fiduciária?
Em princípio, todo imóvel pode ser dado em alienação fiduciária, podendo ser imóvel concluído ou em construção, contudo o proprietário tem que assinar o contrato de garantia. Para a validade da garantia, a lei exige que o devedor tenha capacidade para os atos da vida civil e especialmente para alienar. Somente quem pode alienar o imóvel pode dá-lo em garantia. Não podem ser dados em alienação fiduciária os imóveis considerados impenhoráveis e inalienáveis como os bens públicos, aqueles gravados com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, ou aqueles que a lei assim os declare. O imóvel comum a dois ou mais proprietários não pode ser dado em garantia, na sua totalidade, sem o consentimento de todos, mas o condômino pode, individualmente, dar em garantia a sua parte.

Posso vender um imóvel que está alienado fiduciariamente?
O devedor (fiduciante) poderá transmitir os seus direitos sobre o imóvel, com anuência expressa do credor fiduciário. Neste caso, o adquirente irá assumir as obrigações existentes e a dívida (art. 29 da lei 9.514/97).

O credor pode alienar o imóvel?
O credor (fiduciário) não pode alienar o imóvel, mas poderá ceder seu crédito o que implicará na transferência ao cessionário de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia (art.27 da lei 9.614/97), ou seja, o cessionário (adquirente do crédito) passará a ser o titular da propriedade fiduciária. Não é necessária a anuência ou notificação do devedor nestas cessões de crédito.

Estou em atraso com as prestações e fui intimado. Onde e a quem pagar? São devidos juros?
O pagamento das prestações em atraso chama-se “purgação da mora” e deve ser feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, que irá emitir um recibo e fará o repasse do valor ao credor fiduciário. São devidas: as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais (que constaram no contrato), as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos (IPTU,etc), as contribuições condominiais de responsabilidade do imóvel, além das despesas de cobrança da intimação. Todos esses valores devem estar mencionados e discriminados na intimação.

Como se faz o cancelamento da propriedade fiduciária?
Deverá ser apresentado ao cartório em que o imóvel está registrado: o termo de quitação da dívida solicitando o cancelamento da garantia, o qual deverá conter a descrição do imóvel (endereço), número da matrícula, número do registro da garantia a ser cancelada, firma reconhecida da assinatura do credor (dispensada quando se tratar de operação do Sistema Financeiro da Habitação - SFH). Caso o credor seja pessoa jurídica, será necessária também a apresentação de cópia autenticada do documento que autorize o representante a assinar o termo de quitação (contrato social ou procuração).

Qual o valor dos emolumentos?
Para o registro da alienação fiduciária, os emolumentos serão calculados pelo item 1 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: valor da dívida. Para o cancelamento, os emolumentos serão calculados pelo item 2 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: valor da dívida.

Alteração de Dados Pessoais

O que é a alteração de dados pessoais?
Os dados pessoais são as informações que identificam uma pessoa. A Lei nº 6.015/1973 - Lei de Registros Públicos – determina que o proprietário deve ser identificado pelo seu nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio, CPF, RG, e, sendo casado, o nome do cônjuge e o regime de bens no casamento. No caso de pessoa jurídica, a qualificação deve apresentar a denominação, o CNPJ e a sede da empresa. A alteração de dados pessoais é atualização dessas informações. Dica: a atualização das alterações dessas informações, assim que ocorridas, facilita e acelera os procedimentos relativos aos registros posteriores referentes ao imóvel, evitando-se a devolução do título para regularização e a posterior reapresentação. O procedimento é bastante simples e facilita a prática de atos posteriores.

Como é feita alteração dos dados pessoais?
O interessado deverá apresentar um requerimento com firma reconhecida, acompanhado do documento comprobatório da alteração ocorrida. Se o documento for uma certidão (nascimento, casamento, óbito), esta deve ser apresentada na via original. As alterações de estado civil (separação ou divórcio) são comprovadas com a apresentação da certidão expedida pelo Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais. Se a alteração for de RG e CPF, é necessária a apresentação da cópia autenticada desses documentos. Em se tratando de pessoa jurídica, apresentar a cópia autenticada ou a via original da alteração contratual, acompanhada da certidão expedida pela Junta Comercial ou pelo Registro Civil das Pessoas Jurídicas para comprovar a alteração da denominação ou da sede social.
Veja o modelo de requerimento:

Sr.(a). Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de
.........................................................................................................................


(nome)..............................................................................................................
(nacionalidade)................................................................................................,
RG................................................... CPF/CNPJ ............................................,
profissão..........................................................................................................
Estado civil.......................................................................................................
domiciliado na rua/avenida .............................................................................
nº........................., município de ....................................................................,
Estado .............................................................................................................
vem requerer a averbação da alteração do.....................................................
no imóvel objeto da Matrícula/Transcrição
nº.................................................................

Para tanto, junta o seguinte documento:
...........................................................................................................................
(mencionar os documentos apresentados)

Local e data


Assinatura com firma reconhecida


Dica: ao celebrar o instrumento de alienação ou oneração do imóvel, verifique se todos os envolvidos no negócio estão devidamente qualificados. Se não estiverem, apresente o requerimento abaixo instruído com os documentos necessários à atualização dos dados.

Qual o valor dos emolumentos?
Trata-se de averbação com custo fixo conforme o item 2.1 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02).

Arrematação

O que é arrematação?
A arrematação é a aquisição do imóvel por meio de leilão público realizado em processo judicial ou extrajudicial. Dica: só quem registra é considerado proprietário (dono) do imóvel. Assim, é muito importante o registro da Carta de Arrematação para fazer a transferência do imóvel para seu nome. Enquanto não for registrada a Carta de Arrematação, o imóvel continuará em nome do devedor, podendo ser penhorado por outras dívidas.

Quais são os documentos para o registro?
1) Carta de Arrematação devidamente autuada, numerada e rubricada pelo diretor de serviço da Vara competente, bem como assinada pelo Juiz de direito, contendo a descrição do imóvel, com remissão à matrícula/transcrição, a cópia do auto de adjudicação, além da qualificação completa do adjudicante;
2) Imposto de Transmissão de Bens entre Vivos – ITBI;
3) Certidão de valor venal do imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal) ou IPTU atualizado;
4) Se o imóvel for rural, atentar para a possível necessidade de georreferenciamento, nos termos do art. 10, da Lei 4.449/02, apresentar o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural emitido pelo INCRA) atualizado do imóvel e comprovante de pagamento do ITR dos últimos 5 (cinco) anos. Outros documentos poderão ser exigidos, conforme o caso.

As outras penhoras averbadas na matrícula serão automaticamente canceladas?
Não, pois é necessária a ordem expressa do Juiz que determinou a penhora.

Qual o valor dos emolumentos?
Os emolumentos serão calculados pelo item 1 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes ou o valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou o valor de referência fixado pelo Município ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitoria ou a base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis, prevalecendo o que for maior.

Bloqueio de Matrícula

O que é o bloqueio de matrícula?
O bloqueio de matrícula é uma medida judicial que visa impedir que novos atos sejam praticados na matrícula ou na transcrição do imóvel até a solução de uma pendência.

Como é feito o bloqueio da matrícula?
O bloqueio da matrícula é determinado pelo Juiz a pedido do interessado. Caso haja alguma nulidade na escritura pública ou no instrumento particular que originou o registro, a desconstituição desses títulos deve ser feita na esfera judicial, mediante a propositura de uma ação.

Qual o valor dos emolumentos?
Trata-se de averbação com custo fixo conforme o item 2.1 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02).

Cadastro de Regularização Fundiária Urbana

Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda

O que é Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda?
Cessão de Direitos de Compromisso de Venda e Compra é a transmissão dos direitos do compromissário comprador a um terceiro que se denomina cessionário. Exemplo: “A” é proprietário do imóvel, que se compromete a vender a “B”; este por sua vez transfere seus direitos de compromisso a “C”. Assim quando for feita a escritura definitiva no Cartório de Notas, comparecerá como vendedor “A” e comprador “C”. Dica: Registre a cessão de direitos para assegurar o direito à aquisição do imóvel contra todos, de modo que eventuais novos atos de disposição ou oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros são ineficazes frente ao cessionário.

Quais são os documentos para o registro?
1) Instrumento de cessão dos direitos de compromisso de compra e venda, com firma reconhecida;
2) Imposto de Transmissão de Bens entre Vivos – ITBI;
3) Certidão de valor venal do imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal ou IPTU atualizado;
4) Se o imóvel for rural, atentar para a possível necessidade de georreferenciamento, nos termos do artigo 10 da Lei 4.449/02; apresentar o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural emitido pelo INCRA) atualizado do imóvel e o comprovante de pagamento do ITR dos últimos 5 (cinco) anos. * Outros documentos poderão ser exigidos conforme o caso. Dica: O compromisso de compra e venda deverá estar registrado.

Qual o valor dos emolumentos?
Os emolumentos serão calculados pelo item 1 da Tabela de Registro de Imóveis, com desconto de 70% (setenta por cento) - Lei Estadual nº 11.331/02. Base de cálculo: preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes ou o valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou o valor de referência fixado pelo Município ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitoria ou a base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis, prevalecendo o que for maior.

Cláusula de Reversão

O que é a cláusula de reversão?
A cláusula de reversão é aquela pela qual o doador pode estipular que o bem doado retorne ao seu patrimônio caso o donatário faleça antes dele. Dica: o imóvel somente voltará ao patrimônio do doador, vedada a reversão a favor de qualquer outra pessoa.

O donatário faleceu anteriormente ao doador, o que fazer?
O doador deverá requerer a averbação do óbito na matrícula do imóvel e a reversão da doação, mediante a apresentação de requerimento acompanhado da via original ou da cópia autenticada da certidão de óbito. Dica: se os doadores eram casados e apenas um deles faleceu antes do donatário será necessária a apresentação do formal de partilha do donatário juntamente com a certidão de óbito do donatário.

É possível cancelar a cláusula de reversão?
Sim, mediante escritura pública na qual compareçam o doador e o donatário. Nos imóveis de valores inferiores a 30 salários mínimos, a revogação pode ser feita por instrumento particular.

Qual o valor dos emolumentos?
A cláusula de reversão é mencionada no próprio texto do registro e não tem custo. No implemento da reversão, os emolumentos serão calculados pelo item 2 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: valor do direito revertido.

Cláusula Resolutiva ou Pacto Comissório

O que é a cláusula resolutiva?
A cláusula resolutiva é uma condição que pode ser estabelecida nos negócios jurídicos pela qual esse negócio será desfeito se o preço não for integralmente pago. A falta de pagamento das prestações do preço gera para o vendedor o direito de escolha entre cobrar o valor devido ou resolver o contrato. A opção é do vendedor. Estipulada a cláusula resolutiva na venda em prestações fracionadas do preço, a falta de pagamento de uma delas envolve o descumprimento do contrato e, portanto, implicará a sua resolução. Dica: É comum nas escrituras a menção ao pagamento do preço em cheques ou notas promissórias. Isso não configura a cláusula resolutiva, sendo apenas a forma de pagamento. A cláusula resolutiva deve estar expressa na escritura para possibilitar o desfazimento do negócio. Sem menção a esta cláusula, o vendedor não poderá desfazer o negócio, restando-lhe apenas a opção de cobrar a prestação atrasada.

O que é necessário para cancelar a cláusula?
O interessado deverá apresentar requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis, acompanhado do termo de quitação assinado pelo vendedor com firma reconhecida.

E se eu não tenho a quitação, o que fazer?
Será necessário que se faça prova, em juízo, dos pagamentos efetuados ao vendedor e da quitação do preço, requerendo-se o cancelamento da cláusula. O Juiz expedirá um mandado de cancelamento que será averbado na matrícula do imóvel. Dica: é importante, portanto, que após o pagamento final do preço o comprador obtenha com o vendedor uma declaração de quitação. Essa declaração será averbada na matrícula do imóvel para comprovar a quitação do preço, momento em que o comprador se tornará proprietário pleno.

Qual o valor dos emolumentos?
A cláusula resolutiva é mencionada no próprio texto do registro e não tem custo. Para o cancelamento, os emolumentos serão calculados pelo item 2 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: o valor da dívida (CGJ/SP - Parecer 214/2010-E - Processo CG 2010/40933).

Cláusulas Restritivas

O que são as cláusulas restritivas?
Cláusulas restritivas são aquelas que gravam o imóvel, a saber: inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. A cláusula de inalienabilidade impede que o imóvel seja transmitido. A cláusula de impenhorabilidade impede que o imóvel seja penhorado. A cláusula de incomunicabilidade impede que o imóvel se comunique com o cônjuge. Dica: a cláusula de inalienabilidade importa na impenhorabilidade e na incomunicabilidade.

Como fazer para gravar um imóvel com as cláusulas restritivas?
As cláusulas restritivas são impostas em testamento ou doação. Se as cláusulas incidirem sobre a legítima (metade dos bens que é destinada aos herdeiros), o doador ou o testador deve indicar a razão (justa causa) de estar gravando o bem. Um bem gravado pode ser substituído por outro (subrrogação) mediante autorização judicial. As cláusulas não podem ser impostas sobre os próprios bens.
Dica: para tornar seu próprio bem impenhorável registre-o como bem de família.

Qual o valor dos emolumentos?
Trata-se de averbação com custo fixo conforme o item 2.1 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02).

Compra e Venda

O que é compra e venda?
A compra e venda é um contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir uma coisa à outra pessoa mediante o pagamento do preço ajustado. Se a compra e venda for de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos deve ser feita por escritura pública lavrada por um Tabelião de Notas. Dica: orientações ao comprador: peça a certidão do Cartório de Registro de Imóveis da localização do imóvel, correspondente ao imóvel que será objeto da transação para verificar se ele está registrado em nome de quem está lhe vendendo e se está disponível para venda.

O que fazer?
Primeiro você deve ir a um Cartório de Notas que irá lavrar a escritura que será assinada pelo vendedor e pelo comprador do imóvel. De posse da escritura, leve-a ao Cartório de Registro de Imóveis onde deverá ser solicitado o registro correspondente.

A escritura ou o contrato particular precisam ser registrados?
Sim, porque somente quem registra é considerado dono do imóvel. A escritura é apenas o contrato de venda, por isso você deve levá-la ao Registro de Imóveis logo após recebê-la do Tabelião de Notas. Enquanto não for registrado o título, o imóvel continuará em nome do vendedor.

Quais são os documentos necessários?
Em princípio, para o registro no Cartório de Registro de Imóveis é necessário apresentar somente a escritura (título) ou o contrato de compra e venda, acompanhados do IPTU (ou de certidão de valor venal do imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal), e do comprovante de pagamento do imposto de transmissão (ITBI). Qualquer pessoa poderá fazer esta apresentação.

Qual o valor dos emolumentos?
Para o registro da compra e venda, os emolumentos serão calculados pelo item 1 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: valor da compra e venda, valor venal ou valor utilizado para cálculo do ITBI, o que for maior.

Compromisso de Compra e venda

O que é compromisso de compra e venda?
O compromisso de compra e venda é o contrato pelo qual o proprietário de um imóvel promete vendê-lo ao comprador mediante o pagamento de um preço. O compromisso de compra e venda pode ser feito por contrato particular ou por escritura pública feita em Cartório de Notas. O compromisso de compra e venda não é definitivo, ou seja, não transfere a propriedade. Portanto, após a quitação do preço deverá ser lavrada a escritura definitiva de compra e venda que deverá ser registrada no cartório de Registro de Imóveis. Se o compromisso tiver por objeto um lote de loteamento regularizado, a quitação dada pelo loteador acompanhada do ITBI é instrumento hábil para a transmissão da propriedade. Dica: registre o compromisso de compra e venda para assegurar o direito à aquisição do imóvel contra todos, de modo que eventuais novos atos de disposição ou oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros são ineficazes frente ao compromissário comprador.

Da necessidade do registro
É muito importante o registro do compromisso de compra, para assegurar a sua oponibilidade contra todos, de modo que eventuais novos atos de disposição ou oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros são ineficazes frente ao compromissário comprador. O registro será eficaz desde o momento em que houver a prenotação (protocolo) do título no respectivo Cartório Registro de Imóveis. Este receberá um número de ordem, que terá prioridade em relação aos títulos que forem apresentados posteriormente.

Quais são os documentos necessários para o registro do compromisso de compra e venda?
Em princípio, para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário apresentar a escritura feita no Cartório de Notas, ou o contrato particular, assinado pelas partes e por testemunhas, com as assinaturas reconhecidas em Cartório, acompanhado do IPTU (ou de certidão de valor venal do imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal). Qualquer pessoa poderá fazer esta apresentação. Dica: verifique na sua cidade se no compromisso de venda e compra incide o ITBI (imposto de transmissão), pois por ser tributo municipal há locais em que é devido e em outros somente incidirá na escritura definitiva.

Qual o valor do registro?
O registro será calculado e determinado tendo como base o preço ou valor econômico da transação declarado pelas partes ou o valor tributário estabelecido para o imóvel, prevalecendo o de maior valor. A tabela de custas e emolumentos do Estado de São Paulo prevê um desconto de 70% para o registro do contrato de compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, quando você registrar a escritura definitiva, terá, ainda, um desconto de 30%. Dica: a tabela Estadual também prevê um desconto para fazer a escritura de compromisso de compra e venda no Cartório de Notas de 50%. Consulte o valor do registro na "Tabela de Emolumentos".

Acompanhamento Registral

Desapropriação

O que é desapropriação?
A desapropriação é uma forma de intervenção do Estado na propriedade e consiste na retirada do direito de propriedade de uma pessoa física ou jurídica por e em favor do poder público, de forma compulsória. O Poder Público, contudo, somente pode usar a desapropriação nos casos de necessidade, utilidade pública ou interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro (art. 5º XXIV da CF), salvo algumas exceções mencionadas na Constituição Federal. A desapropriação se inicia com ato declaratório de utilidade pública ou interesse social e se constitui por decisão judicial. Mas também pode ser constituída mediante acordo com os proprietários dos imóveis que serão desapropriados, lavrando-se escritura de desapropriação. Este instrumento é muito útil ao Estado para fins de abertura de estradas, implantação de distritos industriais etc.

Da necessidade do registro
Após lavrar a escritura amigável de desapropriação ou obter o título judicial de desapropriação, deve-se levar o título ao Cartório do Registro de Imóveis para fins de registro.

Qual o valor dos emolumentos para registro? Valor das despesas?
As despesas serão calculadas e determinadas tendo como base o valor econômico da desapropriação mencionado na escritura ou no título judicial seu valor venal (o que for maior).

Direito de Acrescer

O que é direito de acrescer?
O direito de acrescer pode ser instituído na doação ou no usufruto. Significa que havendo mais de um beneficiário (usufrutuário ou donatário) e algum falecer, o quinhão que cabia ao falecido passa ao sobrevivente. Assim, quando um falece o outro continua a desfrutar dos bens com exclusividade. Esse direito é muito comum nos casos em que um casal doa os bens para os filhos e reservam usufruto para si, prevendo o direito de acrescer. Dica: se os donatários forem marido e mulher, no caso de um deles falecer, subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivente, não sendo necessário o inventário do imóvel.

Se a doação foi feita apenas para um dos cônjuges casado pelo regime da comunhão universal de bens, incide o direito de acrescer?
Não, porque o direito de acrescer somente incide se a doação for expressa a favor de ambos os cônjuges. Neste caso, o imóvel deverá ser inventariado.

Qual o valor dos emolumentos?
O direito de acrescer é mencionado no próprio texto do registro e não tem custo. Após, Sobre a ocorrência do direito de acrescer, tanto em relação ao usufruto como no caso de doação conjuntiva, deve ser objeto de averbação com conteúdo econômico, adotando-se como base de cálculo o valor de cada direito acrescido conforme o item 2 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Ver Enunciado da Anoreg/SP clicando aqui.

Hipoteca

O que é a hipoteca?
A hipoteca é um contrato pelo qual o devedor dá um imóvel ao credor para garantir uma dívida.

As principais características da hipoteca são:
a) O objeto gravado deve ser de propriedade do devedor ou de terceiro anuente;
b) O devedor continua na posse do imóvel hipotecado;
c) A hipoteca da grava o imóvel na sua totalidade, daí porque se diz que ela é indivisível, por isso o pagamento de parte da dívida não acarreta a exoneração de parte da garantia;
d) Tem caráter acessório;
e) Confere ao credor o direito de sequela ou de preferência;
f) Necessita ser especializada (mencionando-se o valor da dívida, juros, prazo etc);
g) Tem que ser registrada no Registro de Imóveis.
Uma das características da hipoteca é a preferência que o credor passa a ter diante dos demais credores. Outra característica é o chamado direito de sequela, pelo qual o credor pode perseguir o imóvel e reclamar a coisa dada em garantia em poder de quem quer que se encontre. A hipoteca pode ser constituída por instrumento particular ou por escritura pública. Poderá ser por instrumento particular se o imóvel dado em garantia tiver valor inferior a 30 salários mínimos. Se o valor venal do imóvel for superior a 30 salários mínimos, ela somente poderá ser constituída por escritura pública. Também podem ser constituídas hipotecas por instrumento particular, com força de escritura pública, quando os empréstimos forem concedidos no âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação. A hipoteca também poderá ser constituída nas chamadas “cédulas de crédito” (rural, comercial, industrial, a exportação, bancária) que possuem legislação própria. Podem ser objeto de hipoteca os imóveis, os acessórios dos imóveis conjuntamente com ele, o domínio direto, o domínio útil, as estradas de ferro, as minas e pedreiras, os navios e aviões. Contudo, somente os bens que estão no comércio podem ser objeto de hipoteca. Assim, os bens gravados com cláusula de inalienabilidade e impenhorabilidade não podem ser hipotecados. Dica: os contratos de “Compra e venda com hipoteca” ou “Mútuo com hipoteca” feitos dentro do SFH - Sistema Financeiro da Habitação possuem uma legislação própria, entre elas a Lei 4.380 de 21.08.64, Lei 5.741 de 01.12.71, Lei 8.004 de 14.03.90 e Decreto-Lei 70 de 21.11.66.

Quais são as espécies de hipoteca que existem?
A hipoteca, pela sua origem, pode ser convencional, legal ou judicial.
A hipoteca convencional tem origem em um contrato, ou seja, pela livre manifestação de vontade dos interessados.
A hipoteca judicial decorre de uma sentença condenatória ou decisão judicial, assegurando a sua execução ou garantindo alguma obrigação assumida por uma das partes em um processo.
A hipoteca legal é determinada pela lei para garantir determinadas obrigações, conforme disposto no artigo 1.489 do Código Civil, cujo processo de especialização está disposto nos artigos 1.205 e seguintes do Código de Processo Civil. A lei confere hipoteca:
I - às pessoas de direito público interno (art. 41 do CC) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;
II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior;
III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;
IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente.

Posso hipotecar o mesmo imóvel mais de uma vez? É possível hipoteca em segundo grau?
Sim. A nossa legislação permite que um mesmo imóvel seja dado em garantia de mais de uma dívida, desde que com outro título constitutivo. Pode ser em favor do mesmo credor ou de outro credor (artigo 1.476 do Código Civil). É possível, portanto, que o mesmo imóvel seja gravado com várias hipotecas. Quando existe mais de uma hipoteca formam-se graus diferentes. A primeira hipoteca será de primeiro grau, depois a outra de segundo grau e assim por diante. Mesmo havendo muitos credores cada um gozará do direito de preferência de acordo com o seu grau de hipoteca. O devedor, quando for constituir nova hipoteca sobre o mesmo imóvel, deve mencionar a existência da hipoteca anterior sob pena de cometer crime de estelionato (artigo 171 §2, II do Código Penal). Quando a escritura de segunda hipoteca ou outro grau for levada a registro, e a escritura de grau inferior ainda não foi registrada, o oficial de Registro de Imóveis deve prenotá-la e sobrestar seu registro por 30 dias aguardando que o credor anterior apresente seu título para registro. Esgotado este prazo sem que a escritura de primeiro grau seja apresentada, a segunda será registrada e terá preferência sobre a primeira, conforme norma do artigo 189 da lei 6.015/73. Dica: a alienação fiduciária não permite que o imóvel seja alienado em segundo grau.

Da necessidade do registro
A hipoteca, como todo direito real sobre imóveis, para se constituir e valer contra terceiros tem que ser registrada no Registro de Imóveis.

Quais são os documentos necessários?
A escritura ou contrato de hipoteca devem ser apresentados ao Cartório de Registro de Imóveis por qualquer pessoa que a portar. Tratando-se de hipoteca judicial, deve ser apresentado o mandado expedido pelo Juiz da causa. Dica: se houver alguma exigência para o registro do título, geralmente o apresentante poderá cumpri-la junto ao próprio Cartório de Registro de Imóveis.

Quando a hipoteca se extingue? Como se faz o cancelamento da hipoteca?
Conforme o Código Civil, a hipoteca extingue-se:
1 - pela extinção da obrigação principal;
2 - pelo perecimento da coisa;
3 - pela resolução da propriedade;
4 - pela renúncia do credor (que deve ser expressa);
5 - pela remição, efetuada pelo credor de segunda hipoteca, pelo adquirente do imóvel hipotecado, pelo executado, seu cônjuge, descendente ou ascendente;
6 - pela arrematação ou adjudicação, no mesmo processo ou em outro, desde que o credor hipotecário tenha sido notificado judicialmente da venda;
7 - pela averbação de seu cancelamento no Registro de Imóveis, à vista da respectiva prova.
O cancelamento do registro da hipoteca será feito no Registro de Imóveis com base em declaração de quitação da dívida dado pelo credor, com firma reconhecida. Deverá ser apresentado ao cartório em que o imóvel está registrado: o termo de quitação da dívida solicitando o cancelamento da garantia, o qual deverá conter a descrição do imóvel (endereço), número da matrícula, número do registro da garantia a ser cancelada, firma reconhecida da assinatura do credor (dispensada quando se tratar de instituição do Sistema Financeiro da Habitação – SFH). Ainda, caso o credor seja pessoa jurídica será necessária a apresentação de cópia autenticada do documento que autorize o representante a assinar o termo de quitação (contrato social ou procuração). Se o imóvel estiver gravado com hipoteca, o cancelamento poderá ser feito também em virtude de procedimento administrativo ou contencioso no qual o credor tenha sido intimado.

O que é perempção da hipoteca?
Segundo o art. 1.485 do Código Civil, a hipoteca convencional tem validade de 30 anos. As partes podem convencionar o prazo que convier e este prazo poderá ser prorrogado, desde que não ultrapasse esse limite.
Quando a hipoteca atinge este limite de 30 anos, dá-se a perempção e somente mediante outro título (contrato ou escritura) ela poderá prevalecer e preservar o mesmo número de ordem na preferência da execução hipotecária, mantendo-se a garantia. A perempção no prazo de 30 anos atinge somente a hipoteca convencional. Já a hipoteca legal pode prolongar-se enquanto perdurar a situação jurídica que ela tem por finalidade resguardar e garantir. Contudo, mesmo na hipoteca legal, será necessária a renovação da especialização quando ela completar 20 anos, conforme artigo 1.498 do Código Civil.

Todo imóvel pode ser dado em hipoteca?
Em princípio todo imóvel pode ser dado em hipoteca, desde que o proprietário assine o contrato de garantia.
Para a validade da garantia a lei exige que o devedor tenha capacidade para os atos da vida civil e especialmente para alienar. Somente quem pode alienar o imóvel pode dá-lo em hipoteca.
Não podem ser dados em hipoteca os imóveis considerados impenhoráveis e inalienáveis como os bens públicos, aqueles gravados com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, ou aqueles que a lei assim os declare. O imóvel comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia, na sua totalidade, sem o consentimento de todos, mas o condômino pode, individualmente, dar em garantia a sua parte.

O que são contratos do SFH? O que é cédula hipotecária?
A lei 4.380 de 21.8.64 criou o Sistema Financeiro da Habitação, para financiar a aquisição de bens imóveis (casas, apartamentos, etc) pela população. Essa mesma lei autorizou que os contratos que tenham como parte o Banco Nacional da Habitação (hoje Caixa Econômica Federal) ou entidades que integrem o SFH, fossem celebrados por instrumento particular, atribuindo-lhes o caráter de escritura pública. Desta forma, abriu-se uma exceção ao artigo 108 do Código Civil, que exige a escritura pública para alienação e constituição de ônus reais. Esse tipo de contrato, normalmente, envolve a aquisição do imóvel com o dinheiro financiado e, no mesmo momento, o comprador dá o imóvel que está adquirindo em hipoteca ao credor, a CEF - Caixa Econômica Federal ou outro banco integrante do Sistema Financeiro da Habitação. O Decreto-lei 70 de 21.11.66 instituiu a Cédula hipotecária, como instrumento hábil para a representação do crédito hipotecário devendo esta ser averbada no Registro de Imóveis, para poder ser lançada à circulação. Emitida a cédula hipotecária, passa a hipoteca a fazer parte integrante dela, acompanhando-a nos endossos subsequentes, sub-rogando-se automaticamente o favorecido ou endossatário em todos os direitos creditícios respectivos, que serão exercidos pelo último deles, titular pelo endosso em preto. Na emissão e no endosso, é dispensável a outorga uxória. A liquidação da hipoteca prova-se pela restituição da Cédula hipotecária, quitada, ao devedor, ou ainda por declaração de quitação do emitente ou endossante em documento a parte. Caso o devedor não pague a dívida, a execução da hipoteca para fins da retomada do imóvel é feita extrajudicialmente, conforme determina o Decreto Lei 70/66, e uma vez feita a alienação do imóvel em leilão, será expedida a respectiva carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário e por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento este que servirá como título para registro no Registro de Imóveis, conforme artigo 37 do mencionado Decreto.

Posso comprar um imóvel que está hipotecado?
O fato de o imóvel estar hipotecado não impede a sua venda, desde que o comprador esteja ciente de que existe aquele gravame. Isso porque embora o imóvel esteja sendo vendido continuará hipotecado garantindo a dívida feita àquele primeiro credor. Ou seja, se o devedor não pagar a dívida o credor poderá executar a hipoteca, e neste caso, o imóvel poderá ser penhorado ou mesmo ir à praça (leilão). O Código Civil considera nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóveis hipotecados, podendo, porém, convencionar que a dívida ficará vencida antecipadamente se o imóvel for alienado (artigo 1.475). Contudo, se o imóvel foi hipotecado dentro das regras do SFH - Sistema Financeiro da Habitação, somente poderá ser alienado se o financiamento também for transferido e houver expressa autorização do credor hipotecário, conforme determina o artigo 1º da lei 8.004 de 14/03/1990.

Qual o valor dos emolumentos?
Para o registro da hipoteca, os emolumentos serão calculados pelo item 1 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: valor da dívida. Para o cancelamento, os emolumentos serão calculados pelo item 2 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: valor da dívida.

Incorporação, Fusão ou Cisão de Pessoas Jurídicas

O que são a incorporação, a fusão e a cisão de sociedades?
Incorporação, fusão e cisão são denominadas, em conjunto, “operações societárias”. Pela incorporação, uma pessoa jurídica absorve outra pessoa jurídica. A sociedade incorporadora passa a ser titular de todo o patrimônio da sociedade incorporada. Pela fusão, duas pessoas jurídicas se unem e formam uma nova. O patrimônio das antigas sociedades passa para a nova sociedade criada. Pela cisão, uma pessoa jurídica divide seu patrimônio entre duas ou mais sociedades já existentes ou não. Se a cisão resultar na extinção da pessoa jurídica originária, denomina-se cisão total; se a pessoa jurídica originária continuar existindo, diz-se cisão parcial. Dica: Associações também podem ser objeto de incorporação por outra associação, fusão com outra associação ou cisão.

Quais os documentos que devem ser levados ao cartório?
1) Certidão de registro ou averbação do ato societário, se a sociedade for inscrita na Junta Comercial. Este ato pode ser o contrato social, uma alteração ou aditivo, a constituição da sociedade anônima, a ata da assembleia geral que deliberou pela operação etc;
2) Escritura pública, se a sociedade (limitada) for inscrita no Registro Civil das Pessoas Jurídicas e se o imóvel tiver valor superior a 30 salários mínimos;
3) Certidão expedida pelo Registro Civil das Pessoas Jurídicas, se a sociedade (limitada) for inscrita no Registro Civil das Pessoas Jurídicas;
4) Guia de recolhimento de ITBI ou o comprovante do reconhecimento de sua imunidade.
* outros documentos poderão ser exigidos conforme o caso.
Dica: se a sociedade for uma Sociedade Anônima deverá ser apresentado um laudo de avaliação do imóvel aprovado pela AGE que aprovou a operação societária, tudo registrado na Junta Comercial.

O documento levado a registro deve descrever o imóvel?
Em caso de incorporação ou fusão, em que o patrimônio é transferido como um todo, não há necessidade de descrição pormenorizada. Já no caso de cisão o título deve conter a descrição pormenorizada do imóvel transferido, tal como se encontra na sua matrícula ou na transcrição.

Incide ITBI?
O imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) só é cobrado se a sociedade que recebe o imóvel tiver como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis ou direitos sobre eles incidentes, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Nos outros casos, há imunidade constitucional. O reconhecimento dessa imunidade, porém, não é feito pelo Cartório. O interessado deverá apresentar requerimento à Prefeitura Municipal e, se o requerimento de imunidade for deferido, a sua comprovação é que deverá ser apresentada ao Cartório. Lei municipal poderá isentar o ITBI em algumas situações especiais.

Qual o valor dos emolumentos?
Os emolumentos serão calculados pelo item 2 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: valor da operação, valor venal ou valor utilizado para cálculo do ITBI, o que for maior.

Intimações / Consolidação - SEIC

Matrícula OnLine

Monitor Registral

Pacto Antenupcial

O que é pacto antenupcial?
Pacto antenupcial é um contrato celebrado pelos noivos para estabelecer o regime de bens e as relações patrimoniais que serão aplicáveis ao casamento. O pacto antenupcial somente é necessário caso os noivos optem por um regime de bens diferente da comunhão parcial - que atualmente é o regime "legal", presumido por lei para aqueles que não escolhem outro regime. Ou seja, quem deseja casar pelo regime da separação de bens, comunhão universal de bens, participação final nos aquestos ou por um regime misto precisa fazer um pacto antenupcial. O pacto antenupcial deve ser feito por escritura pública no Cartório de Notas e, posteriormente, deve ser levado ao Cartório de Registro Civil onde será realizado o casamento, bem como ao Cartório de Registro de Imóveis do primeiro domicílio do casal para produzir efeitos perante terceiros. O regime de bens começa a vigorar a partir da data do casamento e somente poderá ser alterado mediante autorização judicial.

O que é necessário para fazer o pacto antenupcial?
Antes de dar entrada no casamento no Cartório de Registro Civil, os noivos devem comparecer ao Cartório de Notas com os documentos pessoais (RG e CPF originais), para fazer o pacto antenupcial, caso desejem casar pelo regime da separação de bens, comunhão universal de bens, participação final nos aquestos ou regime de bens misto.

Quanto custa?
O valor da escritura pública de pacto antenupcial corresponde ao de uma escritura pública sem valor declarado. Consulte a "Tabela de Emolumentos".

Pacto Comissório

O que é pacto comissório?
O pacto comissório era um instituto previsto no artigo 1.163 do antigo Código Civil, pelo qual as partes ajustavam que a venda seria considerada desfeita se o comprador não pagasse o preço até certo dia. Esse instituto não consta no Código Civil de 2002, mas há outro muito similar denominado cláusula resolutiva. Dica: ver Cláusula Resolutiva.

O que é necessário para cancelar o pacto comissório?
O interessado deverá apresentar requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis, acompanhado do termo de quitação assinado pelo vendedor com firma reconhecida.

E se eu não tenho a quitação, o que fazer?
Será necessário que se faça prova, em juízo, dos pagamentos efetuados ao vendedor e da quitação do preço, requerendo-se o cancelamento da cláusula. O Juiz expedirá um mandado de cancelamento que será averbado na matrícula do imóvel. Dica: é importante, portanto, que após o pagamento final do preço o comprador obtenha com o vendedor uma declaração de quitação. Essa declaração será averbada na matrícula do imóvel para comprovar a quitação do preço, momento em que o comprador se tornará proprietário pleno.

Qual o valor dos emolumentos?
O pacto comissório era mencionado no próprio texto do registro e não tem custo. Para o cancelamento, os emolumentos serão calculados pelo item 2 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: o valor da dívida.

Penhor

O que é penhor?
Penhor é um contrato pelo qual o devedor dá ao credor um bem móvel para garantir uma dívida. Dica: somente as coisas móveis ou mobilizáveis podem ser dadas em penhor, tais como colheitas pendentes ou em vias de formação, instrumentos agrícolas, máquinas e aparelhos utilizados nas industriais, automóveis, tratores, joias, metais preciosos, produtos industrializados, créditos etc.

Onde fazer o registro?
O contrato de penhor pode ser feito mediante instrumento público ou particular e deve ser levado a registro. O órgão de registro depende da natureza do penhor:
1 - Penhor comum sobre coisas móveis (CC, art. 1431 e seguintes) – Registrado no Cartório de Títulos e Documentos. Ex: móveis, joias, peças de arte etc.;
2 - Penhor Rural - Agrícola e Pecuário (CC, art. 1438 e seguintes) – Registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
• Agrícola (art. 1.442 do CC): a) máquinas e instrumentos de agricultura; b) colheitas pendentes ou em vias de formação; c) frutos acondicionados ou armazenados; d) lenha cortada e carvão vegetal; e) animais do serviço ordinário de estabelecimento agrícola; f) produtos florestais madereiro.
• Pecuário (art. 1.444 do CC): animais que integrem a atividade pastoril, agrícola ou de laticínios.
3 - Penhor Industrial e Mercantil (CC, Art. 1447 e seguintes e Decreto-lei 413/69) – Registrado no Cartório de Registro de Imóveis: máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles, animais utilizados na industria, sal e bens destinados à exploração das salinas, produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados, matérias primas e produtos industrializados.
4 - Penhor de direitos (CC, art. 1451 CC) – Registrado no Cartório de Títulos e Documentos. Poderá ser objeto de penhor, direitos, suscetíveis de cessão, sobre coisas móveis. Constitui-se o penhor de direitos mediante instrumento público ou particular, registrado no Títulos e Documentos (art. 1452). O devedor deverá ser notificado da existência do penhor (art. 1453).
5 - Penhor de veículos: (art. 1461 CC e art. 129, § 7º, da Lei 6015/73) – Registrado no Cartório de Títulos e Documentos - Constitui-se por instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do Devedor, e anotado no certificado de propriedade. Só pode ser convencionado pelo prazo máximo de dois anos, prorrogável até dois anos, averbável à margem do respectivo registro.
6 - Penhor de Títulos de crédito (caução) – Registrado no Cartório de Títulos e Documentos (art. 127, III, da Lei 6015/73). Dica: verifique a garantia pignoratícia dada em garantia e a finalidade do crédito para identificar o órgão competente para o registro.

O que deve constar no contrato?
Os contratos de penhor devem conter, sob pena de não terem eficácia:
a) O valor do crédito, sua estimação ou valor máximo;
b) O prazo fixado para pagamento;
c) A taxa de juros, se houver;
d) O bem dado em garantia com suas especificações.
O contrato deve ser assinado pelo credor e pelo devedor. Se o bem dado em garantia for de propriedade de terceiro, este também deverá assinar o contrato.

O que é penhor cedular?
Penhor cedular é aquele que é constituído em uma cédula de crédito (rural, industrial, comercial, à exportação etc.) que possui legislações próprias. As cédulas de crédito são títulos de crédito destinados à obtenção de financiamento bancário. É um documento particular emitido pelo devedor a favor da instituição financeira credora (banco). É comum que o credor exija do devedor uma garantia. Essa garantia pode ser em bens móveis ou imóveis. Se a garantia for em bens móveis a cédula será pignoratícia. Se for em bens imóveis a cédula será hipotecária. Se for em bens móveis e imóveis a cédula será pignoratícia e hipotecária.
Existe legislação específica para cada tipo de cédula:
• Cédula de Crédito Rural: art. 30 do Decreto-lei 167/67
• Cédula de Crédito Industrial: art. 30 do Decreto-lei 413/69
• Cédula de Crédito à Exportação: art. 4º Lei 6.313/75
• Cédula de Crédito Comercial: art. 5º da Lei 6.840/80
• Cédula de Produto Rural - CPR: Lei 8.929/94
• Cédula de Crédito Bancário: Lei 10.931/2004
• Cédula de Crédito Imobiliário: art. 18 da Lei 10.931/2004

Qual o valor dos emolumentos?
Para o registro do penhor os emolumentos serão calculados pelo item 1 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: valor da dívida. Para o cancelamento, os emolumentos serão calculados pelo item 2 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: valor da dívida. Verificar a Tabela do Registro de Títulos e Documentos.

Pedido de Certidões

Pesquisa Prévia

Poder Público

Repositório Confiável de Documentos Eletrônicos

Retificação de Registro

O que é retificação de registro?
Retificar significa corrigir. A retificação de registro é um procedimento que pode ser judicial (feito perante um Juiz) ou extrajudicial (feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis) e que tem como finalidade a correção de erros, omissões e imperfeições que, porventura, existam na descrição do imóvel ou nos dados das pessoas que constam no registro.

Em que casos o registro pode ser retificado?
A Lei Federal n. 6.015/73 autoriza a retificação do registro nas seguintes situações:
1) De ofício (sem a necessidade do requerimento do interessado) ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro contido na transposição de qualquer elemento do título (quando o documento levado a registro está correto e o Cartório ao fazer o registro deixa de constar algum dado ou consta de forma incorreta);
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial (alteração do nome da via pública - rua, avenida, praça etc.- para qual o imóvel confronte, mediante certidão emitida pela Prefeitura Municipal);
d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro (quando não conste do registro a área total do terreno, ou ainda, quando esta estiver errada, desde que a área possa ser calculada pelas medidas que já constem do registro);
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação (quando um dos lados do imóvel confronte com um imóvel que já tenha retificado a mesma medida);
g) inserção ou modificação dos dados, comprovada por documentos oficiais ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
2) A requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área. Dica: o procedimento para a apuração de remanescente é idêntico ao procedimento de retificação de registro.

No caso de fazer uma retificação de registro extrajudicial (diretamente no Cartório) para alteração de área ou de medidas do imóvel, como devo proceder e quais os documentos que tenho que levar ao Cartório de Registro de Imóveis?
1) Requerimento com firma reconhecida;
2) Planta do levantamento topográfico do imóvel e memorial descritivo assinados pelo proprietário, técnico responsável (engenheiro, agrimensor, topógrafo, arquiteto ou outro profissional habilitado pelo CREA ou CAU), e pelos confrontantes (vizinhos), com as firmas reconhecidas;
3) Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do profissional que assinou a planta, devidamente quitada;
4) Certidão da matrícula (ou transcrição) do imóvel que se pretende a retificação;
5) Certidões das matrículas (ou transcrições) dos imóveis confrontantes (vizinho);
6) Certidão de confrontação do imóvel que se pretende retificar (caso tenha necessidade), emitida pela Prefeitura Municipal. Outros documentos poderão ser exigidos conforme o caso.

Como devo proceder caso não obtenha as assinaturas (concordância) dos confrontantes na planta da retificação?
Você deverá requerer ao Cartório de Registro de Imóveis que notifique o(s) confrontante(s) (proprietário e ocupante) que não assinaram a planta para que se manifestem sobre a retificação. Neste requerimento deverá constar o nome e o endereço onde possa ser localizado. Estando a retificação em ordem (sem nenhuma exigência), o Oficial do Cartório notificará o confrontante para se manifestar sobre a retificação no prazo de 15 (quinze) dias. Caso o confrontante não se pronuncie neste prazo, o Oficial do Cartório fará a averbação da retificação solicitada. Caso algum dos confrontantes não concordando com a retificação manifeste por escrito os motivos de sua discordância, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, o Oficial intimará o requerente e o técnico responsável (que assinou a planta) para se manifestarem sobre o fato, no prazo de 05 (cinco) dias. Havendo acordo, a retificação será averbada.

Qual o valor da averbação da retificação de registro?
Os emolumentos serão calculados pelo item 2 da Tabela de Registro de Imóveis (Lei Estadual nº 11.331/02). Base de cálculo: o valor venal do imóvel (terreno + construção).

Sistema de Financiamento Imobiliário

O que é o SFI - Sistema Financeiro Imobiliário?
O SFI é um Sistema de Financiamento Imobiliário criado pela Lei 9.514 de 20.11.97 que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, e tem por finalidade abrir perspectivas para que o setor imobiliário funcione em condições compatíveis com a economia de mercado, pois reduz sensivelmente a interferência do estado e rompe com o princípio do dirigismo estatal que prevalece no setor desde que foi implantado o SFH - Sistema Financeiro da Habitação, em 1964. O SFI não veio para substituir o Sistema Financeiro da Habitação, e caracteriza-se pela desregulamentação, sendo norteado pelo princípio do livre mercado, sustentando seu funcionamento sobre as estruturas dos mercados de capitais e financeiros já existentes, não se criando nenhum órgão público. Neste sistema, a vontade das partes é soberana para deliberação e convenção de vários aspectos (por exemplo: livre escolha quanto ao índice de periodicidade de correção monetária, taxa de juros - fixa ou flutuante - e sua capitalização). Foram criados novos instrumentos de captação de recursos. Os recursos do SFI não são vinculados, nem em sua origem, nem em sua destinação, podendo se destinar à aquisição do imóvel; produção e construção de imóvel; capital de giro do tomador do financiamento. Com a finalidade de fomentar o crédito imobiliário foram adotados alguns institutos como o regime fiduciário, os certificados de recebíveis imobiliários e a securitização de créditos visando facilitar a circulação do crédito. A Lei 9.514/97 (SFI), assim como a Lei 4.380/64, do SFH, autoriza que os contratos sejam celebrados por instrumento particular, atribuindo-lhes o caráter de escritura pública, excepcionando a regra geral do artigo 108 do Código Civil, que exige a escritura pública para alienação e constituição de ônus reais.

Sistema Financeiro da Habitação

O que é SFH – Sistema Financeiro da Habitação?
A lei 4.380 de 21.8.64 criou o Sistema Financeiro da Habitação, para fins de financiar a aquisição de bens imóveis (casas, apartamentos etc) pela população, facilitando e promovendo a construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população. Essa mesma lei autorizou que os contratos em que fossem parte o Banco Nacional da Habitação (hoje, Caixa Econômica Federal) ou entidades que integrem o SFH, fossem celebrados por instrumento particular, atribuindo-lhes o caráter de escritura pública. Desta forma, abriu-se uma exceção ao artigo 108 do Código Civil, que exige a escritura pública para alienação e constituição de ônus reais. Esse tipo de contrato, normalmente, envolve a aquisição do imóvel com o dinheiro financiado e, no mesmo momento, o comprador dá o imóvel que está adquirindo em garantia (hipoteca ou alienação fiduciária) ao credor, a CEF - Caixa Econômica Federal ou outro banco integrante do Sistema Financeiro da Habitação.

Se a garantia for hipoteca:
O Decreto-lei 70 de 21.11.66 instituiu a Cédula hipotecária, como instrumento hábil para a representação do crédito hipotecário devendo esta ser averbada no Registro de Imóveis, para poder ser lançada à circulação. Emitida a cédula hipotecária, passa a hipoteca a fazer parte integrante dela, acompanhando-a nos endossos subsequentes, sub-rogando-se automaticamente o favorecido ou endossatário em todos os direitos creditícios respectivos, que serão exercidos pelo último deles, titular pelo endosso em preto. Na emissão e no endosso, é dispensável a outorga uxória. A liquidação da hipoteca prova-se pela restituição da cédula hipotecária, quitada, ao devedor, ou ainda por declaração de quitação do emitente ou endossante em documento à parte. Caso o devedor não pague a dívida, a execução da hipoteca para fins da retomada do imóvel é feita extrajudicialmente, conforme determina o Decreto-Lei 70/66, e uma vez feita a alienação do imóvel em leilão, será expedida a respectiva carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário e por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento este que servirá como título para registro no Registro de Imóveis, conforme artigo 37 do mencionado Decreto.

Se a garantia for alienação fiduciária:
O contrato deverá conter todos os requisitos previstos no artigo 24 da Lei 9.514/97. As duas leis, Lei 4.380/64 (SFH) e a Lei 9.514/97 (SFI), autorizam que os contratos sejam celebrados por instrumento particular, atribuindo-lhes o caráter de escritura pública, excepcionando a regra geral do artigo 108 do Código Civil, que exige a escritura pública para alienação e constituição de ônus reais. Dica: Veja o tópico sobre alienação fiduciária.

Quanto custa o registro dos contratos do SFH?
As despesas serão calculadas e determinadas tendo como base o valor da dívida de acordo com a Tabela Estadual. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% conforme previsto no artigo 290 da lei 6.015/73.

Posso vender imóvel dado em garantia decorrente de financiamento pelo SFH?
Em regra, é possível a alienação dos bens dados em garantia hipotecária, contudo, essa venda não é livre se o imóvel estiver hipotecado no âmbito do SFH, pois o mutuário só pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do contrato, com a anuência da instituição financeira credora, conforme estabelece o art. 1º parágrafo único da Lei 8.004/90. Essa restrição se aplica a todos os financiamentos do SFH até mesmo aos anteriores à Lei 8.004/90. Se não houver a anuência da credora o contrato ou escritura de venda não poderão ser registrados no Registro de Imóveis. Não estão sujeitas às restrições da Lei 8.004/90 as transmissões decorrentes de partilha em separação judicial ou divórcio. Se a garantia do financiamento for alienação fiduciária, a transferência ou cessão dos direitos do devedor fiduciante deve contar, também, com anuência do credor-fiduciário, conforme artigo 29 da Lei 9.514/97.

Posso comprar um imóvel que está hipotecado?
Se o imóvel foi dado em garantia dentro das regras do SFH - Sistema Financeiro da Habitação, somente poderá ser alienado se houver expressa autorização do credor, conforme determina o artigo 1º da Lei 8.004 de 14/03/1990 e artigo 29 da Lei 9.514/97

Termo de Securitização de Créditos

O que é o Termo de Securitização de Créditos?
A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos lavrado por uma companhia securitizadora. A securitização ocorre mediante a cessão, por parte de uma Instituição Financeira cedente, de determinados créditos (Recebíveis) que aquela detém para com terceiros (devedores), oriundas de empréstimos, financiamentos e operações de arrendamento mercantil. Tais créditos serão cedidos a uma Companhia Securitizadora que terá a função de convertê-los em lastro para a emissão dos títulos e valores mobiliários a serem disponibilizados aos investidores. Após os investidores adquirirem esses títulos, os recursos serão disponibilizados à Companhia Securitizadora, que irá repassá-los à Instituição Financeira cedente, com o intuito de liquidar a operação de cessão ocorrida na etapa anterior. Depois de repassar os recursos para a Instituição Financeira cedente, a Companhia Securitizadora (cessionária) passa a ser a legítima credora dos valores devidos pelos Devedores, que pagarão diretamente a ela os valores das prestações relativas aos empréstimos, financiamentos e operações de arrendamento mercantil anteriormente contratadas. Os montantes recebidos pela Companhia securitizadora serão transferidos aos Investidores, na proporção dos valores mobiliários subscritos. A Companhia securitizadora poderá instituir o regime fiduciário sobre créditos imobiliários, sendo agente fiduciário uma instituição financeira ou companhia autorizada para este fim pelo BACEN e beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis objeto desse regime. O Termo de Securitização de Crédito no qual foi instituído o regime fiduciário deve ser averbado na Matricula do imóvel que corresponde ao crédito, conforme consta no parágrafo único do artigo 10º da Lei 9.514/97. Exemplo: Um banco financiou a construção de um empreendimento imobiliário com muitas unidades, alienadas por prazo longo (20 anos) mediante financiamento. Esse banco irá ceder esses créditos a uma Companhia Securitizadora que irá emitir títulos lastreados naqueles créditos imobiliários e disponibilizá-los para investidores.

Como se institui o regime fiduciário?
O regime fiduciário será instituído mediante declaração unilateral da companhia securitizadora no contexto do Termo de Securitização de Créditos.

O que deve conter no Termo de Securitização de Créditos?
No Termo de Securitização de Crédito devem constar:
I - a identificação do devedor, e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individualização do imóvel a que esteja vinculado e indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matricula, bem como o número do registro do ato pelo qual o crédito foi cedido;
II - a identificação dos títulos emitidos;
III - a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso.
Se for instituído o regime fiduciário, no contexto do Termo de Securitização de Créditos, este passa a submeter-se-á às seguintes condições:
I - a constituição do regime fiduciário sobre os créditos que lastreiem a emissão;
II - a constituição de patrimônio separado, integrado pela totalidade dos créditos submetidos ao regime fiduciário que lastreiem a emissão;
III - a afetação dos créditos como lastro da emissão da respectiva série de títulos;
IV - a nomeação do agente fiduciário, com a definição de seus deveres, responsabilidades e remuneração, bem como as hipóteses, condições e forma de sua destituição ou substituição e as demais condições de sua atuação;
V - a forma de liquidação do patrimônio separado.

O registro é necessário?
O Termo de Securitização de Crédito no qual foi instituído o regime fiduciário deve obrigatoriamente ser averbado na matrícula do imóvel que corresponde ao crédito, conforme determina o parágrafo único do artigo 10º da lei 9.514/97.

Transferência de Potencial Construtivo

O que é transferência de potencial construtivo?
A transferência do potencial construtivo (ou do direito de construir) de um imóvel é a possibilidade do proprietário utilizar, total ou parcialmente, a área que ele poderia construir em outro imóvel de sua propriedade. É também a possibilidade do proprietário alienar (vender, doar ou ceder), total ou parcialmente, o direito que ele tem de construir em seu terreno, para ser utilizado em outro imóvel, no mesmo município. A transferência de potencial construtivo está prevista na Lei Federal n. 10.257/01 (Estatuto da Cidade).

Quais os requisitos para a transferência de potencial construtivo?
São os seguintes:
a) Previsão da transferência do potencial construtivo em lei do município onde estão situados os imóveis; .
b) O imóvel cedente estar destinado para:
I. implantação de equipamentos urbanos e comunitários, ou seja, destinado à prestação de serviços necessários ao funcionamento da cidade; ou
II. preservação quando o imóvel for considerado pela Prefeitura Municipal como de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural, ou
III. servir a programas de regularização de loteamentos ainda não registrados e urbanização de área ocupadas por pessoas de baixa renda.
c) Existência de potencial construtivo transferível no imóvel cedente;
d) Autorização da Prefeitura Municipal;
e) Formalização do negócio de transferência de potencial construtivo por escritura pública, em Cartório de Notas;
f) Registro da escritura no cartório de Registro de Imóveis competente.
Dica: são fontes importantes de consulta para esta operação a legislação do município, a Prefeitura Municipal, o Registrador de Imóveis e o Tabelião de notas.

Quais são os documentos necessários para a averbação da transferência do potencial construtivo?
Em princípio, para a averbação da transferência do direito de construir é necessário apresentar, ao Cartório de Registro de Imóveis:
1) Certidão da prefeitura municipal da qual constem as seguintes informações:
1.1) Do imóvel cedente:
a) Estar destinado para:
I. implantação de equipamentos urbanos e comunitários, ou seja, destinado à prestação de serviços necessários ao funcionamento da cidade; ou
II. preservação quando o imóvel for considerado pela Prefeitura Municipal como de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; ou
III. servir a programas de regularização de loteamentos ainda não registrados e urbanização de área ocupadas por pessoas de baixa renda.
b) Potencial construtivo transferível;
c) Área do terreno;
d) O índice de potencial construtivo básico;
1.2.) Do imóvel receptor:
a) Área construída existente;
b) Área do terreno;
c) O índice de potencial construtivo básico e máximo (com outorga onerosa ou transferência de potencial construtivo);
2) Escritura pública;
3) Os carnês dos IPTUs (ou de certidões de valores venais) dos dois imóveis (cedente e receptor), expedidos pela Prefeitura Municipal;
4) A autorização para a transferência, emitida pela Prefeitura Municipal, contendo:
a) A quantidade de metros quadrados cuja transferência foi efetivamente autorizada;
b) A perfeita indicação dos imóveis cedente e receptor (seus endereços, números de matrículas e números junto ao cadastro de contribuintes de IPTU);
c) Em sendo o caso, a explicitação das condições impostas pela Prefeitura Municipal para a transferência de potencial construtivo, com todos os dados necessários à implementação de tais condições.
Dica: qualquer pessoa poderá fazer esta apresentação e solicitar a respectiva averbação.
Atenção especial quando as condições se referirem à medidas de proteção do patrimônio de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural.

Quanto custa?
O valor da inscrição (duas averbações – uma em cada matrícula dos imóveis envolvidos) da transferência de potencial construtivo será calculado e determinado tendo como base o preço ou valor econômico da transação declarado pelas partes na escritura pública ou pelo valor tributário da operação, prevalecendo o maior. O valor tributário é calculado pelo valor venal ou de referência do metro quadrado construível original do terreno estabelecido para cada imóvel, tendo em vista sua área de terreno multiplicada pelo seu potencial construtivo padrão. Ou seja, um terreno de 1000m2 que tenha potencial construtivo 2 e valor venal de R$ 200.000,00, tem como valor venal do metro quadrado construível R$ 200,00:

Valor venal do terreno
_______________________________________ = (V V C) valor venal do metro quadrado de área construível

Área do terreno X potencial construtivo

Este valor venal do metro quadrado construível (VVC) deverá ser multiplicado pelo número de metros quadrados efetivamente transferido. Base de cálculo = V V C x metros quadrados transferidos. Assim, cada averbação poderá ter valores diversos, caso os valores venais ou de referência para o metro quadrado de cada um dos terrenos sejam diferentes. Dica: Consulte o valor do registro na Tabela Estadual e confira se o valor do negócio está explicitado na escritura.

Usucapião

O que é usucapião de bem imóvel?
Usucapião é a forma de aquisição da propriedade de determinado bem, sem a manifestação da vontade do proprietário, a partir do exercício da posse do bem, por certo tempo determinado em lei e, quando for o caso, observados ainda alguns requisitos específicos.

Quais os requisitos para adquirir o imóvel por usucapião?
Para adquirir um imóvel por usucapião a pessoa deve possuir o imóvel como se fosse seu, de maneira tranquila, ou seja, sem violência e sem oposição de seu real proprietário, por 15, 10, ou 05 anos continuamente, conforme o tipo de usucapião. Além desses requisitos o interessado deve obter uma sentença judicial que declare a aquisição da propriedade pela usucapião.

Quais os tipos de usucapião?
Temos três tipos de usucapião, quais, sejam:
• Usucapião extraordinária: pela qual a pessoa adquire a propriedade quando possuir o imóvel, como se fosse seu, por 15 anos continuamente, sem violência e sem oposição e ainda, sem boa fé ou qualquer documento (como por exemplo: contrato, escritura etc.). Este prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele houver realizado obras ou serviço de caráter produtivo.
• Usucapião ordinária: pela qual a pessoa adquire a propriedade quando possuir o imóvel, como se fosse seu, por 10 anos continuamente, sem violência e sem oposição de seu real proprietário, desde que tenha um documento que comprove a possível aquisição (como por exemplo: contrato, escritura etc.), e que esteja de boa-fé, ou seja, acredite realmente que o imóvel lhe pertença. O prazo será reduzido para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base em um registro que foi cancelado, desde que os possuidores nele tenham estabelecido a sua moradia, ou realizado investimento de interesse social e econômico.
• Usucapião especial: pela qual a pessoa adquire a propriedade quando possuir o imóvel, como se fosse seu, por 5 anos continuamente, sem violência e sem oposição de seu real proprietário, desde que:
a) Se for imóvel rural, não tenha mais que 50 hectares de área de terreno; seja produtivo pela força de seu trabalho ou de sua família, e ainda, que faça do imóvel sua moradia;
b) Se for imóvel urbano, não tenha mais que 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) de área de terreno; utilize o imóvel para sua moradia ou de sua família; e que não tenha outro imóvel (urbano ou rural) registrado em seu nome.

Preencho os requisitos para a usucapião. E agora? Como devo proceder?
É necessário, para adquirir a propriedade do imóvel por usucapião, uma sentença judicial. Você deverá procurar um advogado, que lhe dará todas as informações para ajuizar a ação. Quando o processo chegar ao fim, o Juiz declarará, por sentença, a aquisição da propriedade por usucapião. Será expedida uma Carta de Sentença ou um Mandado Judicial, título que deverá ser encaminhado ao Cartório de Registro de Imóveis competente (do local do imóvel que está sendo adquirido pela usucapião). Dica: certifique-se da correção das peças que compõem o título judicial, especialmente quanto à descrição do imóvel (geralmente feita por laudo pericial), dados do usucapiente, trânsito em julgado da sentença e menção ao número da matricula ou transcrição do imóvel ou de imóvel do qual a parte usucapida fazia parte.

Da necessidade do registro
É muito importante o registro da Carta de Sentença (ou do Mandado judicial) para dar publicidade à sua aquisição e lhe conferir disponibilidade sobre o bem. Ou seja, a partir do registro, qualquer pessoa que solicitar a certidão da matrícula do imóvel saberá que você é seu proprietário e você poderá negociá-lo como quiser (vender, alugar, dá-lo em garantia etc.).

Quais são os documentos necessários para o registro da Carta de Sentença ou do Mandado expedido pelo Juiz?
Em princípio, para o registro no Cartório de Registro de Imóveis é necessário apresentar a Carta de Sentença (ou o Mandado expedido pelo Juiz), acompanhado do IPTU (ou de certidão de valor venal do imóvel, expedida pela Prefeitura Municipal no ano em que o título for apresentado em cartório). Qualquer pessoa poderá fazer esta apresentação.

Qual o valor do registro?
O registro será calculado e determinado tendo como base o valor tributário estabelecido para o imóvel, ou seja, o valor venal constante do IPTU. Dica: consulte o valor do registro na Tabela Estadual.

Usucapião Administrativa

O que é a usucapião administrativa?
A usucapião administrativa é um instituto criado pela Lei Federal n. 11.977/2009, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, para possibilitar que os beneficiários da regularização venham a ser proprietários do imóvel que ocupam. Para tanto, a lei prevê que dentre as providências relativas à regularização fundiária, o Poder Público, após efetuar um levantamento social (cadastamento) dos ocupantes da área irregular, emita títulos de legitimação de posse a cada um dos ocupantes, conforme dispõem os artigos 58 e 59 da lei 11.977/2009, expedindo-os preferencialmente em nome da mulher. Sem prejuízo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o detentor do título de legitimação de posse, após 5 anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição Federal. Instituiu-se, desta forma, a usucapião administrativa, feita diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de sentença judicial. Dica: o Poder Público não pode emitir títulos de legitimação de posse em favor de pessoas que serão removidas em razão da implantação do processo de regularização fundiária; concessionários, foreiros ou proprietários de outro imóvel urbano ou rural, os beneficiários de legitimação de posse concedida anteriormente; e os ocupantes de lotes ou fração ideal superiores ou equivalentes a mais de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).

Quais são os requisitos para requerer a usucapião administrativa, com a conversão da posse em propriedade?
O detentor do título de legitimação de posse, após 5 anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição Federal.
Para requerer a conversão o adquirente deverá apresentar:
I - certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento que caracterizem oposição à posse do imóvel objeto de legitimação de posse;
II – declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural;
III – declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família; e
IV – declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas.
As certidões previstas no inciso I acima serão relativas ao imóvel objeto de legitimação de posse e serão fornecidas pelo poder público. Após a conversão da posse em propriedade o possuidor do imóvel passa a ser proprietário do imóvel. Dica: o título de legitimação de posse poderá ser extinto pelo Poder Público emitente quando constatado que o beneficiário não está na posse do imóvel e não houve registro de cessão de posse.

Usucapião Especial de Imóvel Urbano

O que é Usucapião Especial de Imóvel Urbano?
A usucapião coletiva é uma criação do legislador, decorrente da preocupação com a regularização fundiária. Seu propósito era conferir àqueles que residiam em habitações precárias a possibilidade de integração à cidadania e de participação na cidade. Traduz-se como uma espécie do gênero usucapião especial urbano, denominada de usucapião especial urbano coletivo. Esta usucapião é pedida por um grupo de pessoas, uma coletividade, uma vez preenchidos os seguintes requisitos:
1) A área ocupada deve:
a) ser urbana;
b) ter ao menos 250,00m² ;
c) ser de propriedade de particular.
2) Os ocupantes:
a) devem ser de baixa renda;
b) devem ocupar o imóvel por pelo menos 5 anos ininterruptos e sem oposição;
c) não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
3) Não haver meios de se identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.
Na usucapião especial de imóvel urbano, para efeitos de contagem do prazo, o possuidor poderá acrescentar à sua posse a de seu antecessor, desde que ambas sejam contínuas. Dica: está mantida a vedação constitucional quanto a impossibilidade de se usucapir os Bens Públicos, também inserida no art.102 do Novo Código Civil.

Quem pode requerer a usucapião especial de imóvel urbano?
São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituta processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

Como funcionará este condomínio formado pela usucapião especial?
O condomínio constituído é denominado pelo estatuto como "especial", e se diferencia do condomínio do Código Civil e do condomínio especial da Lei 4.591/64. É atribuído a esta espécie de condomínio o caráter de indivisibilidade, não sendo passível de extinção, salvo em caso de urbanização da gleba, após a constituição do condomínio e com o mínimo de dois terços dos condôminos opinando favoravelmente à extinção. A urbanização mencionada se traduz no efetivo parcelamento do solo nos moldes da Lei 6.766/79, para ensejar a extinção do condomínio, com consequente definição das unidades autônomas, bem como dos espaços públicos, que no caso, seriam as vias de acesso e de comunicação entre as unidades. As deliberações relativas à administração deste condomínio, diz a lei, "serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também aos demais, discordantes ou ausentes". A lei nada diz quanto à forma de administração e a representação deste condomínio.

Esse condomínio da usucapião especial deve ser registrado?
Esse condomínio é declarado por sentença judicial. A sentença deverá ser registrada na matrícula respectiva, com expressa menção à fração ideal relativamente à área ou à edificação ocupada por condômino. As alienações ou onerações que sobrevierem serão também registradas nesta mesma matrícula. Como são os valores dos emolumentos para fins de registro da usucapião especial de imóvel urbano? Como regra geral da ação de usucapião urbano especial, é garantido ao titular da ação o benefício da assistência judiciária.

Cadastro de Regularização Fundiária Rural

E-Protocolo

Competência Registral

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